Uppdaterad 2024-05-27

Denna mastodontguide har som syfte att du som läsare ska få full koll på hur marknaden för kontor, kontorshotell och coworking ser ut i Stockholm. Närmare bestämt - vad kostar det egentligen att hyra ett kontor i Stockholm?

I inlägget kommer vi gå igenom snitthyror för kontor per område, kostnad beroende på typ av kontor, samt vad det kan kosta hos olika aktörer. Allt för att ge en heltäckande bild av kontorsmarknaden i Stockholm.

Update 2024 - Vad har hänt på marknaden?

Det senaste året har kontorsmarknaden präglats av en svagare ekonomi och stigande kontorsvakanser. Än så länge verkar hyresnivåerna för traditionella kontor oförändrade, men på coworking och kontorshotellsmarknaden som är mer snabbrörlig har marknaden mjuknat något till följd av en långsammare expansionstakt och fler nedstängningar. Listpriserna i Stockholm har sjunkit 7% mellan 2023-2024. Under samma period har dock mängden uthyrd kontorsyta inom kontorshotell ökat med 20%, vilket visar på en fortsatt stark efterfråga.

Innehåll

1) Vad ingår i hyran för olika typer av kontor

2) Vad kostar kontorshotell och coworking i Stockholm

3) Snitthyror för egna kontor i Stockholm

All data är baserad på många olika och verifierade källor. Framförallt baserar vi mycket utav den här guiden på den stora mängd data vi har samlat i vår databas med över 7 000 kontor på kontorshotell och dess utveckling över tid, vilket gör det möjligt för oss att göra väldigt precisa analyser. Utöver det hämtar vi även information från över 20 års kombinerad erfarenhet från vårt mäklarteam som hjälpt hundratals företag hitta och jämföra kontor i Stockholm. Sist men inte minst tar vi avstamp i de många branschrapporter som publiceras varje år om kontorsmarknaden i Stockholm. Sugen på ännu mer data? Läs vår marknadsrapport om coworking här!

Är du redo? Nu kör vi!

Om du inte vill borra ner dig i detaljerna, har vi samlat allt i en stor tabell nedan. Det är många olika begrepp och ska man försöka beskriva marknaden i sin helhet blir det stora spann och många antaganden, läs därför gärna vidare så går vi in närmare på hur du bättre utvärderar marknadsläget.

Vad kostar det att hyra kontor per kontorstyp i Stockholm

Vad ingår i en kontorshyra

Beroende på vilken typ av kontor ni hyr så skiljer det avsevärt vad som ingår i kostnaden. De tre huvudsakliga alternativen som finns är följande:

• Eget kontor - en traditionell lokal med 3-5 års avtal där ni står för all möblering och service
• Kontor på kontorshotell - ni hyr egna rum eller en egen avdelning på ett kontorshotell men delar på gemensamhetsytor och service ingår
• Coworking - ni hyr endast medlemskap och har ingen låsbar yta utan tillgång till gemensamma ytor

Vad ingår i hyran när man hyr ett eget kontor?

Traditionella lokaler kommer mer eller mindre utan något inkluderat, utan ni får i stället möjligheten att sätta er egen prägel. Kostnaderna kan skilja sig markant beroende på kvalitén på kontoret och läget. Utöver det är det nästintill omöjligt att ge en rättvis bild över kostnaden för möblering och service, då det kan kosta från i princip ingenting till väldigt stora summor.

Vad är en kallhyra på kontor?

Kontor annonseras ofta ut av fastighetsägare med en så kallad kallhyra. Detta avser kostnaden för att få tillgång till lokalen, utan skatter och driftskostnader. Kallhyra uttrycks i kr/kvm/år. Exempelvis är kallhyror i Stockholm City mellan 7 000 - 9 000kr/kvm/år, eller 5 800 - 7 500kr/person/månad.

Vad är en varmhyra på kontor?

Varmhyra är när kostnadsposterna fastighetsskatt och driftskostnader för lokalen läggs till på kallhyran.

Fastighetsskatt för kontor utgår på majoriteten av alla lokaler, förutom några enstaka som av olika anledningar kan vara skattebefriade, så som gamla skolor till exempel. En tumregel är att fastighetsskatt brukar vara omkring 10% av kallhyran när man räknar i Stockholm. Fastighetsskatten är helt enkelt en vidarefakturering av fastighetsägaren för skatten som de är skyldiga att betala för fastigheten, och brukar vara i form av ett andelstal av hela fastigheten. Fastigheter omtaxeras var 3e år och den nya kostnaden (oftast högre) vidarefaktureras till hyresgästen.

Driftskostnader på kontor skall inte förvirras med era driftskostnader för lokalen, utan även detta är en vidarefakturering från fastighetsägaren. Vanligtvis består den utav värme och kyla, sophantering samt ventilation. Denna brukar ligga på omkring 100-150kr/kvm/år. Ibland debiteras andra tjänster så som vatten eller allmän reception. El skulle man kunna tro är med i denna, men det är den oftast inte, utan ni tecknar eget elavtal och betalar för det.

För ett kontor i Stockholm City blir således varmhyran ett tillägg på 10% utav kallhyran plus 150kr/kvm/år, och den totala varmhyran ligger på 7 500 - 10 000kr/kvm/år eller 6 250 - 8 300kr/person/månad.

Kostnader för kontorsdrift

Kontorsdrift utgörs av allt ni behöver för att gå från en tom lokal till ett fungerande kontor. Den här posten är oerhört svår att generalisera, men låt oss göra ett försök.

När vi kollar på vissa kontorsprodukter som erbjuds med eller utan drift, dvs att kontoret kan hyras tomt alternativt med möbler och service, så får vi en fingervisning av vad den underliggande kostnaden är. Den kostnaden brukar ligga på 1 000 - 2 000kr/kvm/år eller 800 - 1 600kr/person/månad.

Löpande driftskostnader för kontoret

• Reception inkl personal
• El/vatten
• Internet
• Städning
• Larm
• Kaffe / te / snacks

Investeringskostnader för kontoret

När du flyttar in i kontoret behöver en hel del investeringar göras, som enklast skrivs av över hyresperioden eller för möbler och inventarier dess tekniska livslängd. Ni kanske vill renovera kontoret inför inflytt? Tänk på att det i Sverige ofta ingår en generös anpassning av ytan av fastighetsägaren inför inflytt, men att det bara täcker fastighetsägarens standardval. Allt utöver det normala får ni stå för, och det kan snabbt bli tusentals kronor per kvadratmeter om man inte är återhållsam.

• Möbler
• Renovering/anpassning utav lokalen
• Belysning utöver allmänbelysningen
• Installation av IT (dra nätverk med mera)
• Installation av passersystem
• Installation av larm
• Flytt

Vad kostar det att hyra ett kontor i Stockholm totalt?

Lägger man ihop alla dessa poster hamnar man på en total hyra på 8 500 - 12 000kr/kvm/år för ett kontor i Stockholm City. Lägg därtill att hyresavtalet tecknas på 3-5 år och det är standard att fastighetsägaren kräver 3-6 månadshyror i deposition under hela hyresförhållandet. Under hyrestiden är hyran och driftskostnaderna indexerade, vilket innebär att de ökar varje år i takt med inflationen (läs vår guide om indexjustering här). Och som redan nämnt så omtaxeras fastigheter var 3e år vilket också påverkar hyran.

Vad ingår i hyran när man hyr kontor på ett kontorshotell?

Att hyra ett kontor på ett kontorshotell är som att hyra kontoret som en tjänst. Ni tar helt enkelt med er era datorer och möjligtvis lite loungemöbler, och resten är fixat.

Men låt oss börja med att reda ut en viktig skillnad mellan kontorshotell och eget kontor - nämligen hur mycket yta ni hyr och behöver betala för, och hur mycket yta ni får på köpet.

Poängen med ett kontorshotell utöver korta och flexibla avtal samt service är att ni endast behöver hyra och betala för er faktiska kontorsyta. Resten tar ni del av när ni har behovet. Det betyder att sättet man räknar kontorets storlek på kontorshotell jämfört med ett vanligt kontor lätt blir förvirrande.

Som tidigare nämnt kräver ett vanligt kontor mellan 10-20kvm per person som ska arbeta där. På kontorshotell brukar man räkna 3-6kvm per person, beroende på typ av lösning. Anledningen till det är att toaletter, matsal, konferensrum, loungeytor, gym, terrasser, reception med mera finns i de gemensamma ytorna, som ofta är tusentals kvadratmeter och till ert förfogande!

När vi på yta.se räknar hur mycket kontorsyta som finns på Stockholms kontorshotell av deras totala anläggningsyta är resultatet mellan 30-50%. Det innebär att ni har tillgång till ytterligare 1-2x den ytan ni själva hyr i resten av huset! Stockholms största kontorshotell är 17 000kvm, tänk er vad mycket yta ni har tillgång till om ni bara hyr ett rum där?  

Vad ingår i hyran på ett rum på kontorshotell?

Att hyra ett eller flera rum på ett kontorshotell är det vanligaste för företag mellan 2-20 anställda. Avtalstiden är mellan 1-12 månader, ingen deposition krävs, och det är väldigt enkelt att skala upp och ned. Vi på yta.se sitter själva i rum på kontorshotell och har flyttat 7 gånger på 3 år, ett enkelt projekt som aldrig inneburit någon nämnvärd ansträgning.

Vad ingår i hyran för kontoret på ett kontorshotell?

• Egen låsbar yta som ni har access till 24/7
• Möbler
• Internet
• Städning
• Kaffe / te
• Reception
• Loungeytor
• Kök
• Gym
• Terrasser
• Mindre mötesrum
• Posthantering
• Sociala event

Allt ovan hamnar som grundhyra och uttrycks inom kontorshotellsbranschen som kostnad i form av kr/kvm/månad. Egentligen är det oftast en kombination av en hyreskostnad för rummet och en kostnad per person. Lägger man ihop dessa två så får man totalkostnaden. I Stockholm City får man räkna med 1 600 - 3 500kr/kvm/månad eller 4 800 - 10 500kr/person/månad.

Vad kostar mötesrum på kontorshotell?

Hyr man ett eget rum på kontorshotell så har man oftast inte ett eget mötesrum, även om det är ett alternativ att hyra ett dedikerat om man är mötesintensiv. Detta innebär att man nyttjar de mötes- och konferensrum som finns tillgängliga på kontorshotellet. Det skiljer sig en del mellan olika kontorshotell hur mycket som ingår, men vanligtvis ser det ut såhär:

• Samtalsrum och mindre mötesrum ingår i hyran, exempelvis telefonbås eller mötesrum för 3-4 personer
• Mellanstora mötesrum kostar 300 - 500kr/h
• Större konferensrum kostar 500kr/h och uppåt

En stor fördel med coworking är samtidigt alla loungeytor, som ofta fungerar väldigt väl för informella möten. Går du runt i ett kontorshotell i Stockholm så ser du många som sitter i sofforna och kör teamsmöten, vilket självklart är kostnadsfritt.

I vårt räkneexempel räknar vi med att varje person behöver ca 3h betald mötesrumstid per månad, eller 1 000kr/person/månad. Detta överensstämmer med vår egna förbrukning de senaste åren som ett traditionellt tjänstebolag som tar mycket möten med kunder på plats och digitalt.

Vad kostar det att hyra ett kontor på kontorshotell i Stockholm totalt?

Lägger vi ihop kostnaden för rummet, servicen (som ingår), och mötesrummen så hamnar vi i Stockholm City på 4 800 - 13 500kr/person/månad. Det är ett stort spann vilket vi beskriver närmare i avsnittet om hur kostnaderna skiljer sig beroende på läge och operatör längre ned i inlägget.

Vad ingår i hyran på ett Big Office / egen avdelning på kontorshotell?

En lösning som blivit alltmer populär de senaste åren bland större team är att hyra en egen avdelning på ett kontorshotell. Denna typ av lösning passar för team som är 20 personer eller fler och söker ett flexibelt avtal, full service, skalbarhet och möjlighet att sätta sin egen prägel på kontoret.

I princip ingår allt som vi redan listat för saker som ingår på rum på kontorshotell, men med några skillnader. I en sådan här typ av lösning är det vanligt att man bakar in vissa av gemensamhetsytorna så att de blir ens egna, exempelvis:

• Egna mötesrum
• Egen loungeyta
• Eget kök
• Egen ingång

Det innebär att dessa lösningar oftast inte innebär någon extrakostnad för mötesrum, eller att man bakar in det i totalpriset.

För egna avdelningar är det inga tillkommande kostnader, och här får man räkna med 1 000 - 2 500kr/kvm/månad eller 5 000 - 12 500kr/person/månad.

Egen avdelning för 70 personer

7A Posthuset - Sveriges största kontorshotell

Se lösningen på 7A Posthuset

Vad ingår i hyran när man köper medlemskap på coworking?

På yta.se använder vi begreppen kontorshotell och coworking synonymt, men för många är coworking den delade aspekten av branschen. Därför väljer vi i den här guiden att benämna coworking som att köpa medlemskap, eller access till ett kontorshotell. Jämfört med att hyra ett rum på kontorshotell eller en egen avdelning så har medlemskap ingen låsbar yta, utan man jobbar i det öppna.

Du får tillgång till alla öppna ytor på kontorshotellet så som lounger, matsal, mötesrum, konferensrum, gym med mera. Du får oftast också tillgång till alla anläggningar som den operatören har i sitt bestånd. Exempelvis har Convendum, Stockholms största operatör, snart 13st anläggningar bara i Stockholm.

Mötesrum tillkommer alltid, men som kund har du rabatt.

Medlemskap kan vara utformade med olika restriktioner:

• Fixed desk - du hyr ett skrivbord i ett öppet landskap som är ditt. Ofta får du ett skåp för dina saker.
• Flex desk - du hyr tillgång till en ospecificerad arbetsstation, men du är garanterad en stol och skrivbord. Ofta får du ett skåp för dina saker.
• Loungeaccess - du har tillgång till de gemensamma ytorna men inget fast skrivbord
• Begränsad access - du har något av ovan men du begränsar det i tid för att komma ner i kostnad

Vad kostar kontorshotell och coworking i Stockholm?

Som ni kommer se i statistiken nedan skiljer det sig enormt beroende på operatör och läge. Historiskt sett har det funnits möjlighet till stora rabatter gentemot listpriserna men 2022 och framåt har marknaden mognat och rabatter är inte lika vanligt förekommande i takt med att operatörerna växer och efterfrågan blir större.

Under 2022 är det många operatörer som har ökat priserna en hel del till följd av en ökad efterfrågan men också inflationen. De flesta operatörerna höjde hyrorna med 11% årsskiftet 2022/2023 i samband med hyresindexeringen på 11% som de själva fick från sina fastighetsägare. Det kan därför vara dumt att jämföra äldre avtal om ni ger er ut på marknaden nu.

Statistik per stadsdelsområde

Bara inom Stor-Stockholm skiljer sig priserna enormt, 18x från 250kr/kvm/månad som lägst till 4 500kr/kvm/månad som högst.

I nedan graf har vi sammanställt listpriserna från över 110 kontorshotell i Stockholm och grupperat dem per stadsdel. Varje prick är ett pris, och lådorna representerar kvartiler. Det vill säga 2 500kr/kvm/år - 3 750kr/kvm/år i CBD (Central Business District) är de 25% högsta priserna inom området.

Vad kostar ett kontor på kontorshotell i Stockholm City?

Ett kontor på ett kontorshotell i Stockholm city kostar i snitt 6 750kr/person/månad, eller 2 250kr/kvm/månad. Det högsta uppmätta priset är 4 500kr/kvm/månad och det lägsta är 1 250kr/kvm/månad.

Vad kostar ett kontor på kontorshotell inom tull i Stockholm?

Ett kontor på ett kontorshotell inom tull i Stockholm kostar i snitt 4 350kr/person/månad, eller 1 450kr/kvm/månad. Det högsta uppmätta priset är 2 800kr/kvm/månad och det lägsta är 500kr/kvm/månad.

Vad kostar ett kontor på kontorshotell utom tull i Stockholm?

Ett kontor på ett kontorshotell utom tull i Stockholm kostar i snitt 2 250kr/person/månad, eller 750kr/kvm/månad. Det högsta uppmätta priset är 1 800kr/kvm/månad och det lägsta är 200kr/kvm/månad.

Hur skiljer sig priserna mellan olika aktörer?

2023 så finns det över 100st kontorshotellsoperatörer i Stockholm, med över 200st anläggningar. Marknaden växer med över 20% per år och en av de roligaste sakerna med det är den otroliga bredd av olika kontor det finns! Allt från den exklusiva miljön där alla går runt i kostym till mer laid-back miljöer med mycket spännande konst. Därimellan kan priset också skilja rejält.

Vad kostar ett kontor hos premiumkontorshotell i Stockholm?

Hos premiumkontorshotell så som Convendum, Cecil Coworking, WeWork, Arena, 7A, United Spaces, Spaces med flera så kostar ett kontor mellan 6 000 - 12 000kr/person/månad, eller 2 000 - 4 000kr/kvm/månad.

Priset är högre än andra på grund av fantastiska lägen, inspirerande arbetsmiljöer och inte minst enastående service. Läs vårt inlägg om de finaste terrasserna på kontorshotell i Stockholm så ser ni vad det satsas på ytorna!

På dessa anläggningar lyfts det egna varumärket upp av hur helheten är designad, och det är en fröjd både att komma till kontoret men också att ta dit kunder. Utöver det har dessa operatörer ofta ett flertal anläggningar som ni har tillgång till som kund.

Kontor för 6 personer på Convendum

50 400kr/månad inklusive allt

Se tillgängliga kontor hos Convendum

Vad kostar ett kontor hos mellansegmentet av kontorshotell i Stockholm?

I mellansegmentet prismässigt hittar vi operatörer så som iOffice, KG10, Regus, med flera, på dessa anläggningar kostar det mellan 3 000 - 6 000kr/person/månad, eller 1 000 - 2 000kr/kvm/månad.

Utmärkande för dessa aktörer är att de ofta har lokaler som kostar något mindre än premiumanläggningarna, något mindre personal, eller mindre loungeytor. Uppsidan med detta är att det är enklare att ta mer egen yta och bygga sin egen kultur!

Kontor för 15 personer centralt

69 900kr/månad inklusive allt

Se tillgängliga kontor hos iOffice

Vad kostar ett billigt kontor på ett kontorshotell i Stockholm?

Hos aktörer så som The Works, DG97, Fastoffice, Firstoffice med flera kostar ett kontor mellan 1 000 - 2 400kr/person/månad, eller 300 - 8 00kr/kvm/månad.

Dessa kan vara prisvärda för att de har det som uttalad strategi, så som The Works Kungsholmen som ämnar att vara Stockholm inom tulls mest prisvärda kontor, eller för att läget tillåter mycket lägre hyror.

Kontor för 2 500kr/person

The Works Kungsholmen

Se tillgängliga kontor hos The Works

Snitthyror för egna kontor i Stockholm

Vad kostar det att hyra ett eget kontor i Stockholm per område?

Kontorshyror i Stockholm är några av de högsta i Europa, till stor del på grund av en liten stadsareal och en frodande marknad för snabbväxande företag. Faktum är att hyrorna växte i snitt med 7,5% per år under 2009-2019 i Stockholm (källa: JLL). Många förutspådde att hyrorna skulle spricka efter flera år av toppnoteringar i samband med COVID-19 och eftereffekterna av work from home - men än så länge verkar så inte vara fallet.

Faktum är att jämförs primehyror i Stockholm CBD 2019 med 2022 så har de ökat med 16%,  2022 ligger hyran på 8 700kr/kvm/år och 7 500kr/kvm/år 2019 enligt fastighetskonsultbolaget JLL.

Det som däremot har hänt är att vakansgraderna har ökat från historiskt låga nivåer kring 2% till runt 6% i Stockholm CBD, vilket har potential att påverka hyror negativt framåt. Detta är dock en trend som funnits sedan pandemin, och effekterna återstår att synas.

Nedan tabell visar snitthyror för kontor i Stockholm per stadsdelsområde.