Guide: Indexuppräkning på kontorshyror
Uppdaterad 2024-01-03 för att inkludera index för 2023
Helt plötsligt dyker hyresfakturan för första kvartalet nästa år ner i brevlådan och du märker att hyran är väsentligt högre. Tidigare år har denna höjning ofta gått obemärkt förbi, men för 2023 är ökningen som majoriteten av svenska företag åker på 10,9%, för 2024 är ökningen 6,5%. Ökningen specificeras som en indexuppräkning - men vad egentligen är det?
Den första reaktionen för många är att bli förvånade och kanske till och med lite arga. Finns det något jag kan göra åt detta? Är detta verkligen specificerat i mitt avtal?
Tyvärr kommer de snabbt inse att det hyresavtal dem skrivit på innehåller en indexklausul vilket ger hyresvärden rätt att periodvis justera hyran utefter olika parametrar. Denna klausul gäller under hela avtalsförhållandet och går inte att rucka på.
Vi hjälper er hitta rätt kontor
En av våra experter hjälper er kostnadsfritt att jämföra alternativ
Få hjälpVad är indexreglering?
Syftet med indexreglering är att låta hyran följa inflationen i samhället. Speciellt med kontorshyresavtal som ofta är långa är mekanismen menad att tillåta längre hyresförhållanden utan att behöva omförhandla hyran i takt med att omvärlden förändras.
Hyran knyts till ett index som årsvis, kvartalsvis eller månadsvis (beroende på hyresavtalet), jämförs med föregående periods index. Så mycket som indexet ökat under den tiden justeras hyran med.
I praktiken är indexeringen oftast ensidig till hyresvärdens fördel, det vill säga att hyran endast tillåts justeras uppåt och inte nedåt. Det är även vanligt med olika mekanismer som säger att indexet alltid minst är en viss procentsats.
Konsumentprisindex, KPI, är det vanligaste indexet att knyta hyran till. Den definieras enligt nedan:
Hur har hyresindexeringar påverkat hyror över åren?
När detta inlägg skrivs i december 2022 genomgår Sverige och världen en av dem värsta inflationsrusningar på väldigt länge. Majoriteten av hyresavtal har indexklausuler som justeras årsvis efter KPI baserat på oktober månads index, varpå vi kommer basera grafen nedan på det förfarandet.
Ska indexjusteringen som tillämpas på 2023 års hyra beräknas tas KPI med basår 1980 för oktober 2022 och jämförs med KPI för oktober 2021. Förändringen blir justeringen som tillämpas på 2023.
Som grafen ovan visar så har de senaste 10 åren pendlat mellan -0.1% och +2.8%. Tyvärr har det varit väldigt vanligt med golv i indexklausuler, det vill säga en lägsta nivå som index tillåts vara. Utav de många hyresavtal vi på yta.se sett över åren är det 2% som är vanligast. Det innebär att i praktiken har den årsvisa ökningen legat på 2% till 2.8%.
För 2023 blev hyresjusteringen 10,9%, som kom som en chock för många hyresgäster. För 2024 är justeringen 6,5%, nästan en halvering, men fortfarande en historiskt hög ökning.
Vad finns det för olika typer av indexeringsklausuler?
Först och främst behöver vi reda ut när en indexklausul får användas. I Sverige får endast rörliga justeringar av hyran över tid tillämpas på hyresavtal som är 3 år eller längre. I kortare avtal kan en indexering fortfarande tillämpas, men då med ett på förhand bestämt belopp.
Fast indexering
Inom coworkingbranschen är det fast indexering som gäller för det mesta. Det innebär att man på förhand kommer överens om en uppräkning som vanligtvis sker på årsbasis.
Innan inflationen började öka låg denna vanligtvis på 2%. Just nu har många aktörer valt att öka denna i varierande utsträckning, men den högsta vi stött på hittils är en fast ökning om 6%. Trots det sitter de troligtvis själva med höga indexeringar som väntar.
Då coworking är en helhetstjänst där allt ingår i hyran så blir indexeringen automatiskt på hela hyreskostnaden.
Rörlig indexering
Rörliga indexklausuler tillämpas alltsomoftast i form av en bilaga till hyresavtalet utformat av organisationen Fastighetsägarna. Detta är en branschstandard som definierar villkoren för indexeringen, bland annat när första indexeringen skall ske beroende på från vilken tid på året hyresavtalet inleds.
Därefter är det inte ovanligt med särskilda villkor som reglerar indexeringen vidare.
Med vilken tidsperiod är indexeringen? Detta kan ske på månadsbasis, kvartalsbasis eller årsbasis. Vanligast idag är årsbasis men kvartalsvis har blivit alltmer vanligt.
Vad reglerar utfallet av indexeringen? Det är väldigt vanligt med restriktioner som gör att indexet inte tillåts vara negativt (dvs hyran är som minst oförändrad), alternativt ett golv så som minst 2% per år.
Vilken del av hyran är indexreglerad? Oftast är det 100% av bashyran som är indexerad, och sedan finns ytterligare regleringar för tillägg. Ibland tillämpas ett specifikt index för tex elkostnader. Det enda som inte indexeras är fastighetsskatten, utan den omtaxeras var 3e år istället vilket ni även blir betalningsskyldiga för om den revideras uppåt.
Vad kan man göra åt saken?
Det första man bör göra är att ha en dialog med sin hyresvärd. Är ni i en ekonomiskt utsatt situation kan det finnas intresse att hitta en gemensam lösning. Ha i åtanke att er hyresvärd däremot har full rätt att ta ut denna kostnadsökning, och om ni inte sitter på ett flexibelt hyresavtal så som coworking, ofta har långt kvar innan hotet av en uppsägning är möjlig.
Det man inte ska göra är att inte betala hyran. Att ens vara sen med betalningen av hyran kan direkt leda till åverkan av hyresavtalet, och hyresvärden kan då även hålla inne på den säkerhet ni lämnat.
Sist men inte minst kan man se över möjligheten till ett flexiblare avtal. Att sitta fast i 3-5 åriga avtal när behoven kan ändras snabbt och även så kostnaderna som vi precis gått igenom, kan lätt bli en fälla. På yta.se jobbar vi enbart med den nya kontorsmarknaden i form av flexibla kontor på coworking och kontorshotell. I dessa kontor ingår full service, möjlighet att teckna från 1 månad bindningstid, och en enkelhet att skala upp och ned över hyresperioden. Idag finns fantastiska lösningar även för större team från 20-100 personer vilket går att läsa mer om här.
Intresserad av att veta mer? Tveka inte att besöka vår marknadsplats med över 7000 kontor i Stockholm, Göteborg och Malmö.