Guide: Indexuppräkning på kontorshyror

Uppdaterad 2025-12-03 för att inkludera index för 2025 samt information kring nya basåret för KPI

Want to read this post in english?

Helt plötsligt dyker hyresfakturan för första kvartalet nästa år ner i brevlådan och du märker att hyran är väsentligt högre. Tidigare år har denna höjning ofta gått obemärkt förbi, men för 2023 är ökningen som majoriteten av svenska företag åker på 10,9%, för 2024 är ökningen 6,5% och för 2025 är den 3,8%. Ökningen specificeras som en indexuppräkning - men vad egentligen är det?

Den första reaktionen för många är att bli förvånade och kanske till och med lite arga. Finns det något jag kan göra åt detta? Är detta verkligen specificerat i mitt avtal?

Tyvärr kommer de snabbt inse att det hyresavtal dem skrivit på innehåller en indexklausul vilket ger hyresvärden rätt att periodvis justera hyran utefter olika parametrar. Denna klausul gäller under hela avtalsförhållandet och går inte att rucka på.

Vad är indexreglering?

Syftet med indexreglering är att låta hyran följa inflationen i samhället. Speciellt med kontorshyresavtal som ofta är långa är mekanismen menad att tillåta längre hyresförhållanden utan att behöva omförhandla hyran i takt med att omvärlden förändras.

Hyran knyts till ett index som årsvis, kvartalsvis eller månadsvis (beroende på hyresavtalet), jämförs med föregående periods index. Så mycket som indexet ökat under den tiden justeras hyran med.

I praktiken är indexeringen oftast ensidig till hyresvärdens fördel, det vill säga att hyran endast tillåts justeras uppåt och inte nedåt. Det är även vanligt med olika mekanismer som säger att indexet alltid minst är en viss procentsats.

Konsumentprisindex, KPI, är det vanligaste indexet att knyta hyran till. Den definieras av Statistiska Centralbyrån enligt nedan:

Hur har hyresindexeringar påverkat hyror över åren?

När detta inlägg skrivs för första gången i december 2022 genomgår Sverige och världen en av dem värsta inflationsrusningar på väldigt länge. Majoriteten av hyresavtal har indexklausuler som justeras årsvis efter KPI baserat på oktober månads index, varpå vi kommer basera grafen nedan på det förfarandet.

Ska indexjusteringen som tillämpas på 2023 års hyra beräknas tas KPI med basår 1980 för oktober 2022 och jämförs med KPI för oktober 2021. Förändringen blir justeringen som tillämpas på 2023.

Som grafen ovan visar så har de senaste 10 åren pendlat mellan -0.1% och +2.8%. Tyvärr har det varit väldigt vanligt med golv i indexklausuler, det vill säga en lägsta nivå som index tillåts vara. Av de många hyresavtal vi på yta.se sett över åren är det 2% som är vanligast. Det innebär att i praktiken har den årsvisa ökningen legat på 2% till 2.8%.

För 2023 blev hyresjusteringen 10,9%, som kom som en chock för många hyresgäster. För 2024 är justeringen 6,5%, nästan en halvering, men fortfarande en historiskt hög ökning. Även för 2025 blir den hög, med en ökning om 3,8%.

Nytt basår för KPI från och med 2026 - hur det påverkar dig som kontorshyresgäst

Från och med januari 2026 byter KPI (konsumentprisindex) basår till 2020, från tidigare 1980. SCB kommer fortsätta publicera KPI med basår 1980 fram till 2030 - efter det kommer endast det nya basåret redovisas.

Eftersom det under denna övergångsperiod kommer att redovisas två basår kan det vara viktigt att hålla reda på vad som gäller vid nyteckning eller omförhandling av kontorsavtal. Även om det framförallt är en administrativ justering och har liten påverkan för dig som hyresgäst i praktiken, är det alltid viktigt att veta vad som gäller.

Om du tecknar eller omförhandlar ditt lokalhyresavtal under 2025 är det 1980 års basår som gäller eftersom inget annat finns att hänvisa till ännu. Däremot får parterna komma överens om att tillämpa KPI med basår 2020 när det börjar publiceras.

Om du tecknar eller omförhandlar ditt lokalhyresavtal under 2026 ska indexklausulerna knytas till KPI med basprisår 2020 direkt.  

Om du sitter i befintligt hyresavtal som löper ut innan 2030 ska redan indexklausulen vara knuten till det tidigare basprisåret 1980, inga ändringar behöver göras. Om hyresavtalet däremot sträcker sig till och med 2030 eller längre, behöver du och din hyresvärd däremot, tids nog, komma överens om en justering. Det kan ske antingen vid en omförhandling eller genom ett tillägg där indexklausulen byts ut.

Kontor för 15 personer centralt

69 900kr/månad inklusive allt

Se tillgängliga kontor hos iOffice

Vad finns det för olika typer av indexeringsklausuler?

Först och främst behöver vi reda ut när en indexklausul får användas. I Sverige får endast rörliga justeringar av hyran över tid tillämpas på hyresavtal som är 3 år eller längre. I kortare avtal kan en indexering fortfarande tillämpas, men då med ett på förhand bestämt belopp.

Fast indexering

Inom coworkingbranschen är det fast indexering som gäller för det mesta. Det innebär att man på förhand kommer överens om en uppräkning som vanligtvis sker på årsbasis.

Innan inflationen började öka låg denna vanligtvis på 2%. Just nu har många aktörer valt att öka denna i varierande utsträckning, men den högsta vi stött på hittills är en fast ökning om 6%. Trots det sitter de troligtvis själva med höga indexeringar som väntar.

Då coworking är en helhetstjänst där allt ingår i hyran så blir indexeringen automatiskt på hela hyreskostnaden.

Rörlig indexering

Rörliga indexklausuler tillämpas alltsomoftast i form av en bilaga till hyresavtalet utformat av organisationen Fastighetsägarna. Detta är en branschstandard som definierar villkoren för indexeringen, bland annat när första indexeringen skall ske beroende på från vilken tid på året hyresavtalet inleds.

Därefter är det inte ovanligt med särskilda villkor som reglerar indexeringen vidare.

Med vilken tidsperiod är indexeringen? Detta kan ske på månadsbasis, kvartalsbasis eller årsbasis. Vanligast idag är årsbasis men kvartalsvis har blivit alltmer vanligt.

Vad reglerar utfallet av indexeringen? Det är väldigt vanligt med restriktioner som gör att indexet inte tillåts vara negativt (dvs hyran är som minst oförändrad), alternativt ett golv så som minst 2% per år.

Vilken del av hyran är indexreglerad? Oftast är det 100% av bashyran som är indexerad, och sedan finns ytterligare regleringar för tillägg. Ibland tillämpas ett specifikt index för tex elkostnader. Det enda som inte indexeras är fastighetsskatten, utan den omtaxeras var 3e år istället vilket ni även blir betalningsskyldiga för om den revideras uppåt.

Vad kan man göra åt saken?

Det första man bör göra är att ha en dialog med sin hyresvärd. Är ni i en ekonomiskt utsatt situation kan det finnas intresse att hitta en gemensam lösning. Ha i åtanke att er hyresvärd däremot har full rätt att ta ut denna kostnadsökning, och om ni inte sitter på ett flexibelt hyresavtal så som coworking, ofta har långt kvar innan hotet av en uppsägning är möjlig.

Det man inte ska göra är att inte betala hyran. Att ens vara sen med betalningen av hyran kan direkt leda till åverkan av hyresavtalet, och hyresvärden kan då även hålla inne på den säkerhet ni lämnat.

Sist men inte minst kan man se över möjligheten till ett flexiblare avtal. Att sitta fast i 3-5 åriga avtal när behoven kan ändras snabbt och även så kostnaderna som vi precis gått igenom, kan lätt bli en fälla. På yta.se jobbar vi framförallt med den "nya" kontorsmarknaden i form av flexibla kontor på coworking och kontorshotell eller direkt från fastighetsägare. I dessa kontor ingår full service, möjlighet att teckna från 1 månads bindningstid, och en enkelhet att skala upp och ned över hyresperioden. Idag finns fantastiska lösningar även för större team från 20-100 personer vilket går att läsa mer om här.

Intresserad av att veta mer? Tveka inte att besöka vår marknadsplats med över 10000 kontor i Sverige.